Tržište nekretnina u Hrvatskoj nastavlja biti atraktivna prilika za ulagače iz cijelog svijeta. Nakon dugog razdoblja stabilnog rasta cijena, ulaganje u hrvatske nekretnine i dalje nudi dobar potencijal za povrat investicije, ali je istovremeno postalo složenije zbog promjena u zakonodavstvu i trendovima na tržištu. U ovom vodiču analizirat ćemo trenutno stanje i perspektive hrvatskog tržišta nekretnina u 2024. godini.
Trenutno stanje tržišta nekretnina u Hrvatskoj
Hrvatsko tržište nekretnina pokazalo je impresivnu otpornost i stabilnost tijekom posljednjih godina, unatoč globalnim ekonomskim izazovima. Prema najnovijim podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječne cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle su za 8,5% u 2023. godini, s najznačajnijim rastom u priobalnim područjima i većim gradovima.
Posebno su tražene sljedeće kategorije nekretnina:
- Luksuzne vile s bazenom na jadranskoj obali
- Apartmani blizu mora u turističkim središtima
- Tradicionalne kamene kuće u Istri i Dalmaciji
- Moderni stanovi u Zagrebu i Splitu
- Poljoprivredna zemljišta u Slavoniji
Pravni okvir za strance koji ulažu u hrvatske nekretnine
Proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj za strane državljane postao je jednostavniji otkako je Hrvatska ušla u Europsku uniju, ali i dalje postoje određena ograničenja i specifični zahtjevi koje treba imati na umu.
Građani EU mogu kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani, uz nekoliko iznimaka vezanih za poljoprivredna zemljišta i zaštićena područja. Državljani trećih zemalja moraju dobiti odobrenje Ministarstva pravosuđa, a postupak obično traje 2-3 mjeseca.
Ključni koraci u procesu kupnje nekretnine:
- Provjera vlasničkog lista nekretnine
- Pregled zemljišnih knjiga i katastra
- Potpisivanje predugovora i plaćanje kapare (obično 10%)
- Podnošenje zahtjeva za odobrenje (za državljane trećih zemalja)
- Potpisivanje kupoprodajnog ugovora
- Plaćanje poreza na promet nekretnina (3%)
- Upis vlasništva u zemljišne knjige
Porezni aspekti ulaganja u nekretnine
Razumijevanje poreznog sustava ključno je za uspješno ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj. Investitori trebaju biti upoznati sa sljedećim porezima:
Porez na promet nekretnina: Iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine. Za nove nekretnine (do prve prodaje) umjesto poreza na promet nekretnina plaća se PDV od 25%.
Porez na dohodak od najma: Iznajmljivanje nekretnine podliježe porezu na dohodak od 10% uvećano za prirez (koji varira ovisno o općini/gradu). Alternativno, moguće je plaćati paušalni porez za kratkoročni turistički najam.
Porez na nekretnine: Hrvatska trenutno nema klasični godišnji porez na nekretnine, iako se o njegovom uvođenju periodično raspravlja.
Najatraktivnije lokacije za ulaganje u 2024.
Na temelju analize trendova i podataka o povratu ulaganja, izdvajamo nekoliko regija koje su posebno zanimljive za investitore:
1. Istra
Istra i dalje ostaje jedna od najstabilnijih regija za ulaganje, s prosječnim godišnjim povratom ulaganja od 5-7% putem turističkog najma. Tradicionalne kamene kuće, posebno one renovirane po najvišim standardima, postižu visoke cijene najma tijekom cijele godine. Područja oko Rovinja, Poreča i unutrašnjost Istre bilježe kontinuirani rast vrijednosti nekretnina.
2. Split i okolica
Split je postao jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina u Hrvatskoj, s godišnjim rastom cijena od gotovo 10%. Potražnja za nekretninama u Splitu i okolici značajno premašuje ponudu, što stvara odlične uvjete za ulagače. Posebno su traženi apartmani u staroj gradskoj jezgri i novogradnja u širem centru.
3. Zagreb
Glavni grad nudi stabilno tržište s fokusom na dugoročni najam i poslovne nekretnine. Nakon potresa, značajan dio stambenog fonda obnovljen je prema suvremenim standardima, što je utjecalo na povećanje kvalitete stanovanja i posljedično rast cijena. Centar grada i noviji dijelovi poput Trešnjevke i Jarun pokazuju najbolje rezultate za ulagače.
4. Otoci
Nekretnine na hrvatskim otocima, posebno na Hvaru, Braču i Krku, bilježe stalni rast vrijednosti i visoku potražnju za luksuznim vilama. Ograničena ponuda i stroga pravila gradnje dodatno podižu vrijednost postojećih nekretnina. Povrat ulaganja kroz turistički najam može doseći i 8-10% godišnje.
Izazovi i rizici ulaganja
Unatoč pozitivnim trendovima, investitori trebaju biti svjesni određenih izazova:
Sezonalnost: Hrvatski turizam još uvijek karakterizira izražena sezonalnost, što može utjecati na prihode od najma izvan ljetnih mjeseci, posebno u primorskim područjima.
Pravna nesigurnost: Iako je situacija značajno poboljšana, i dalje postoje problemi s nesređenim zemljišnim knjigama, posebno u ruralnim područjima i na otocima.
Upravljanje nekretninom: Za strane ulagače koji nisu stalno prisutni u Hrvatskoj, pronalazak pouzdanog upravitelja nekretnine može predstavljati izazov.
Promjene u poreznom sustavu: Česte izmjene poreznih propisa zahtijevaju stalnu informiranost i prilagodbu strategije.
Savjeti stručnjaka za uspješno ulaganje
Na temelju našeg dugogodišnjeg iskustva na hrvatskom tržištu nekretnina, izdvajamo nekoliko ključnih savjeta za potencijalne ulagače:
1. Temeljito istražite tržište - Prije donošenja odluke o ulaganju, provedite detaljno istraživanje tržišta, uključujući povijesne podatke o cijenama, trendove najma i razvoj infrastrukture u željenom području.
2. Angažirajte lokalne stručnjake - Suradnja s pouzdanim lokalnim odvjetnikom i agencijom za nekretnine ključna je za uspješnu transakciju. Lokalni stručnjaci poznaju specifičnosti tržišta i mogu vas upozoriti na potencijalne probleme.
3. Razmislite o diversifikaciji - Umjesto ulaganja cjelokupnog budžeta u jednu veliku nekretninu, razmotrite mogućnost kupnje nekoliko manjih jedinica na različitim lokacijama kako biste smanjili rizik.
4. Planirajte dugoročno - Ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj trebalo bi se promatrati kao dugoročna investicija. Najbolji rezultati postižu se kroz razdoblje od 5-10 godina.
Zaključak
Ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj i dalje predstavlja atraktivnu priliku za domaće i strane investitore. Stabilno tržište, rastuće cijene nekretnina i potencijal za dobar povrat ulaganja kroz turistički najam čine hrvatski nekretninski sektor zanimljivim za različite tipove ulagača.
Međutim, kao i kod svakog ulaganja, ključ uspjeha leži u dobroj pripremi, jasnom razumijevanju tržišta i pažljivom planiranju. Uz pravi pristup i stručnu podršku, investiranje u hrvatske nekretnine može biti vrlo unosan pothvat.
Za više savjeta i personalizirane konzultacije o ulaganju u hrvatske nekretnine, slobodno kontaktirajte naš tim stručnjaka. Možemo vam pomoći u pronalasku idealne investicijske prilike koja odgovara vašim ciljevima i proračunu.
