Porezi su neizbježan dio vlasništva nad nekretninama, ali dobra vijest je da hrvatski porezni sustav nudi različite olakšice koje mogu značajno smanjiti vaše porezno opterećenje. Razumijevanje dostupnih poreznih olakšica i njihovo pravilno korištenje može vam uštedjeti značajna sredstva, bilo da kupujete prvu nekretninu, iznajmljujete postojeću ili planirate prodaju. U ovom detaljnom vodiču, objasnit ćemo sve relevantne porezne olakšice za vlasnike nekretnina u Hrvatskoj, uključujući najnovije zakonske promjene u 2024. godini.
Porezne olakšice pri kupnji nekretnine
1. Oslobođenje od poreza na promet nekretnina za prvu nekretninu
Jedna od najznačajnijih poreznih olakšica u Hrvatskoj je oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina pri kupnji prve nekretnine. Ova olakšica može vam uštedjeti značajan iznos novca, budući da standardna stopa poreza na promet nekretnina iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine.
Uvjeti za ostvarivanje prava:
- Kupac mora biti državljanin Republike Hrvatske ili građanin EU s pravom boravka u Hrvatskoj
- Kupac ili njegov bračni/izvanbračni partner ne smije imati u vlasništvu nekretninu koja zadovoljava stambene potrebe
- Kupac mora prijaviti prebivalište na adresi kupljene nekretnine u roku od 3 godine od kupnje
- Kupljena nekretnina mora zadovoljavati stambene potrebe s obzirom na veličinu obitelji
Kako ostvariti olakšicu:
Zahtjev za oslobođenje od poreza potrebno je podnijeti Poreznoj upravi prilikom prijave poreza na promet nekretnina. Porezna uprava će provjeriti zadovoljavate li sve uvjete i donijeti rješenje.
Važna napomena: Ako u roku od 3 godine od dobivanja olakšice prodate nekretninu ili se odjavite s adrese, morat ćete platiti porez od kojeg ste bili oslobođeni, zajedno s kamatama.
2. PDV vs. porez na promet nekretnina
Za nove nekretnine (one koje se prodaju po prvi put) plaća se PDV od 25% umjesto poreza na promet nekretnina od 3%. Na prvi pogled, ovo djeluje nepovoljno za kupce, ali postoje situacije kada može biti prednost:
Za poslovne subjekte koji su u sustavu PDV-a: Ako kupujete nekretninu za poslovne svrhe i u sustavu ste PDV-a, možete odbiti plaćeni PDV kao pretporez, što nije moguće s porezom na promet nekretnina.
Strategija: Ako ste poslovni subjekt koji kupuje nekretninu, može biti povoljnije kupiti novu nekretninu s PDV-om nego staru s porezom na promet nekretnina, čak i ako je nominalno skuplji, zbog mogućnosti odbitka pretporeza.
Porezne olakšice za postojeće vlasnike nekretnina
1. Olakšice za dugoročni najam
Ako iznajmljujete svoju nekretninu dugoročno (ne turistički najam), možete iskoristiti značajne porezne olakšice:
Paušalno oporezivanje: Za najmodavce koji nisu obveznici PDV-a, porezna osnovica smanjuje se za 30% na ime troškova održavanja i ostalih izdataka. To znači da se porez na dohodak od najma (10% + prirez) plaća samo na 70% prihoda od najma.
Vođenje poslovnih knjiga: Alternativno, možete se odlučiti za vođenje poslovnih knjiga i odbijati stvarne troškove povezane s nekretninom, što može biti povoljnije ako imate značajne troškove.
Porezno priznatim troškovima smatraju se:
- Troškovi održavanja (popravci, obnove)
- Režijski troškovi koje plaća najmodavac
- Troškovi osiguranja
- Troškovi oglašavanja
- Amortizacija (za namještaj i opremu)
- Kamate na stambene kredite
2. Olakšice za turistički najam
Za vlasnike koji iznajmljuju nekretnine turistima, dostupne su sljedeće olakšice:
Paušalno oporezivanje: Ako imate rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga u domaćinstvu (apartmani, sobe za iznajmljivanje), možete plaćati paušalni porez koji ovisi o kategoriji objekta, lokaciji i broju kreveta. Ovaj način oporezivanja je obično povoljniji za manje iznajmljivače.
Visina paušalnog poreza: Određuje ju lokalna samouprava, a kreće se između 150 i 1.500 kuna po krevetu godišnje, ovisno o lokaciji (turistička razreda A, B, C ili D).
Dodatne prednosti paušalnog oporezivanja:
- Pojednostavljeno knjigovodstvo (nije potrebno vođenje poslovnih knjiga)
- Nema obveze izdavanja računa uz fiskalizaciju
- Mogućnost ostvarivanja prihoda do 300.000 kn godišnje bez ulaska u sustav PDV-a
3. Energetska učinkovitost i porezne olakšice
Ulaganje u energetsku učinkovitost može vam donijeti značajne uštede kroz porezne olakšice i subvencije:
Fond za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost: Redovito raspisuje natječaje za sufinanciranje projekata energetske obnove, što može pokriti do 60% troškova za određene mjere energetske učinkovitosti.
Porezno priznati troškovi: Ako iznajmljujete nekretninu i vodite poslovne knjige, ulaganja u energetsku učinkovitost mogu se tretirati kao porezno priznati troškovi koji smanjuju vašu poreznu osnovicu.
Mjere koje se često sufinanciraju:
- Zamjena vanjske stolarije
- Postavljanje toplinske izolacije
- Ugradnja sustava za korištenje obnovljivih izvora energije
- Zamjena sustava grijanja i hlađenja učinkovitijim
Porezne olakšice pri prodaji nekretnine
1. Oslobođenje od poreza na dohodak od kapitala
Kada prodajete nekretninu, ostvarena dobit (razlika između prodajne i nabavne cijene) podliježe porezu na dohodak od kapitala po stopi od 10% + prirez. Međutim, postoje važna oslobođenja:
Vremensko oslobođenje: Ako je nekretnina bila u vašem vlasništvu više od dvije godine prije prodaje, ne plaćate porez na dohodak od kapitala.
Oslobođenje za rješavanje stambenog pitanja: Čak i ako prodajete nekretninu koju ste posjedovali manje od dvije godine, možete biti oslobođeni poreza ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:
- Prodana nekretnina je služila za rješavanje stambenog pitanja vas i vaše obitelji
- Sredstva od prodaje koristite za kupnju nove nekretnine u Hrvatskoj u roku od 3 godine koja će služiti za istu svrhu
Strategija: Ako planirate prodati nekretninu s kojom biste ostvarili značajnu dobit, a posjedujete je manje od dvije godine, razmotrite odgodu prodaje dok ne prođe dvogodišnji period, ukoliko je to moguće.
2. Porezni tretman zamjene nekretnina
Zamjena nekretnina je također podložna poreznim olakšicama:
Porez na promet nekretnina: Plaća se samo na razliku vrijednosti ako se zamjenjuju nekretnine različite vrijednosti. Ako su nekretnine iste vrijednosti, nema obveze plaćanja poreza.
Porez na dohodak od kapitala: Pri zamjeni nekretnina primjenjuju se ista pravila oslobođenja kao i kod prodaje.
Najnovije promjene u poreznom sustavu (2024.)
1. Ukidanje oslobođenja od poreza na promet nekretnina za građevinska zemljišta
Od 1. siječnja 2024. godine, ukinuto je oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina za građevinska zemljišta. Ranije su kupci građevinskog zemljišta koji su na njemu planirali graditi stambeni objekt bili oslobođeni poreza ako su gradnju započeli u roku od 3 godine. Sada se na sva građevinska zemljišta plaća standardna stopa poreza od 3%.
2. Promjene u oporezivanju turističkog najma
Od 2024. godine, uvedene su sljedeće promjene za iznajmljivače u turizmu:
Povećanje praga za ulazak u sustav PDV-a: Prag prometa za obvezni ulazak u sustav PDV-a povećan je s 300.000 kn na 40.000 eura (približno 300.000 kn), što omogućuje većini malih iznajmljivača da ostanu izvan sustava PDV-a.
Nove ovlasti lokalnih samouprava: Lokalne samouprave dobile su veće ovlasti u određivanju visine paušalnog poreza za turistički najam, s mogućnošću uvođenja sezonskih razlika u visini poreza.
3. Promjene vezane uz energetsku učinkovitost
Nova direktiva EU o energetskoj učinkovitosti zgrada donijet će značajne promjene za vlasnike nekretnina:
Obveza energetske obnove: Postupno će se uvoditi obveza energetske obnove za zgrade s najlošijim energetskim svojstvima.
Nove subvencije: Očekuje se povećanje dostupnih sredstava za sufinanciranje energetske obnove kroz nacionalne i EU fondove.
Savjeti za optimizaciju poreza
1. Dokumentirajte sve troškove
Čuvajte sve račune vezane uz nekretninu, čak i ako trenutno ne vodite poslovne knjige. To uključuje:
- Troškove kupnje (odvjetničke naknade, troškove procjene, bilježničke troškove)
- Troškove renovacije i opremanja
- Troškove održavanja
- Režijske troškove i komunalne naknade
Ovi računi mogu biti korisni za dokazivanje nabavne vrijednosti pri prodaji ili kao porezno priznati troškovi ako iznajmljujete nekretninu.
2. Planirajte transakcije unaprijed
Porezno planiranje može značajno smanjiti vaše porezno opterećenje:
- Ako planirate prodaju više nekretnina, razmotrite njihovu prodaju u različitim poreznim godinama kako biste optimizirali porezni učinak
- Prilikom kupnje nekretnine, razmislite o mogućnosti korištenja poreznih olakšica i prilagodite strukturu transakcije tako da maksimalno iskoristite dostupne olakšice
- Ako planirate renovaciju, razmotrite mogućnost energetske obnove koja može biti sufinancirana i donijeti dodatne porezne prednosti
3. Konzultirajte stručnjake
Porezni propisi su složeni i često se mijenjaju. Konzultiranje s poreznim savjetnikom, računovođom ili odvjetnikom specijaliziranim za nekretnine može vam uštedjeti značajna sredstva kroz:
- Identifikaciju svih dostupnih poreznih olakšica za vašu specifičnu situaciju
- Savjete o optimalnoj strukturi transakcije
- Pomoć u pripremi potrebne dokumentacije
- Savjete o ispunjavanju poreznih obveza i izbjegavanju potencijalnih kazni
Zaključak
Razumijevanje i pravilno korištenje dostupnih poreznih olakšica može značajno smanjiti porezno opterećenje povezano s vlasništvom, najmon i prodajom nekretnina u Hrvatskoj. Ključno je redovito se informirati o trenutnim poreznim propisima, planirati unaprijed i, kada je potrebno, potražiti stručnu pomoć.
Imajte na umu da su informacije u ovom članku ažurne u trenutku pisanja (travanj 2024.), ali porezni propisi podložni su promjenama. Za najnovije informacije i savjete prilagođene vašoj specifičnoj situaciji, preporučujemo konzultiranje s poreznim stručnjakom.
Ako imate dodatna pitanja o poreznim aspektima vezanim uz nekretnine ili trebate savjet o konkretnoj situaciji, naš tim stoji vam na raspolaganju za savjetovanje i podršku u vašim investicijskim odlukama.
